Airbnb spacca tutto.

D'altro canto l'equilibrio tra proprietario e affittuario è talmente spostato verso l'affittuario, che si prendono molti meno rischi (e molti più soldi) coi turisti, anche se c'è da lavorare di più.

O eventualmente con gli studenti.

E si .. ci risiamo.
A breve parte una crisi che definire epocale sarà riduttivo.
Se dovete comprare ora un immobile pensate bene a quel che fate, non è il momento, quindi scegliete bene se proprio dovete.
Se è sovraprezzato lasciate perdere perché il rischio di perderci di brutto è altissimo e potrebbe valerne la pena solo se è acquisto della vita e non vi esponete eccessivamente con le banche.

https://www.repubblica.it/cronaca/2023/ ... 399312535/

Il mio commercialista, come già scritto, ad inzio anno scorso la dava per scontata nel 2024. Su quali calcoli o ipotesi, non ne ho idea. Chairamente l'esplosione dei prezzi negli ultimi due anni, unita alla crescita dei tassi sui mutui, non aiuta. Ma non penso scoppi.
Chiaramente la fine del 110% darà una bella botta alla filiera, con parecchie chiusure e/o fallimenti. Se questo possa riflettersi sul prezzo del bene, non lo so

Per quanto riguarda la fine del 110%; se da una parte ci saranno molte chiusure, dall'altra si tornerà ad una normalizzazione dei prezzi.

Ci vuol ancora tempo, però. Noi sabato prossima abbiamo ultima riunione, probabilmente ce la facciamo. I preventivi sono ancora stellari (cappotto su 3 lati condominiali 300.000 euro. 10 anni fa, cappotto su 4 alti condominiali, 75.000 euro). Probabilmente cominceranno a calare dal prossimo autunno

Non è questione di moriremo tutti. Il contesto però disegna situazioni complicate ....

Ci vuol ancora tempo, però.

Capitolo case sfitte, airbnb ecc ecc.
Inizia a rendere vantaggioso l'affitto per il proprietario (a partire dalla tutela nei confronti degli inquilini morosi. ecc ecc) e i numeri cambieremmo drasticamente.

Ci vuol ancora tempo, però. Noi sabato prossima abbiamo ultima riunione, probabilmente ce la facciamo. I preventivi sono ancora stellari (cappotto su 3 lati condominiali 300.000 euro. 10 anni fa, cappotto su 4 alti condominiali, 75.000 euro). Probabilmente cominceranno a calare dal prossimo autunno

Assolutamente d'accordo ma se fai per esempio affitti brevi con cedolare secca paghi il 21% poi hai altri costi ma dovresti stare comunque attorno al 40-45% di utile sul canone percepito e non mi pare una rendita da buttare. Ultimamente le piattaforme come airbnb stanno chiedendo una percentuale significativa (attorno al 17%) e questo sta un po' erodendo i margini ma quello, come le settimane di occupazione, è affar tuo.

Per quanto riguarda la fine del 110%; se da una parte ci saranno molte chiusure, dall'altra si tornerà ad una normalizzazione dei prezzi.

Quello che intedendevo è che oggi dare una casa in affitto è molto spesso una bega. Inquilini che non pagano e non li puoi mandare via, ecc ecc
Ovviamente la legalità deve essere da tutte due le parti (no nero, impianti certificati, ecc) ma conosco diverse persone che piuttosto tengono degli appartamenti vuoti piuttosto che rischiare problemi da affitto.

Airbnb spacca tutto.

Si ma per vedersi pagato con regolarità un affitto servirebbe che questo fosse competitivo con la mensilità di un mutuo perché se sono vicini così come non ha otterrebbe il mutuo tal quale non pagherà l'affitto.

Se i prezzi di Airbnb continueranno ad aumentare, le strutture ricettive tradizionali torneranno competitive. Per altro, io sono senz’altro “antico”, ma se devo muovermi non ho certo voglia di farmi il letto e le pulizie, né di preparami da mangiare. Sono in vacanza perbacco (e infatti ora che la figlia è più grande usiamo molto meno la casetta di montagna) …

Da “gestore”, concordo assolutamente. Fondamentale un bravo agente che sappia scegliere gli inquilini.

Qui stanno nascendo sempre più agenzie che ti offrono la certezza della mensilità. Ovviamente prendi meno ma sei un po' più sicuro.

Come flusso finanziario mensile l’affitto è sempre più basso del mutuo, a parità di appartamento. Poi subentra il discorso “mi conviene tot euro per 100 mq in affitto o gli stessi euro per 60 mq a mutuo?”

Ad ogni modo gli inquilini migliori sono quelli con necessità temporanee (il che può tranquillamente voler dire alcuni anni, non necessariamente mesi) oppure pensionati senza eredi, chiaramente con un buon assegno mensile.

Prima che venisse a mancare mio babbo (e quindi dovermi spostare) avevo lo studio in condivisione con una agenzia immobiliare piuttosto quotata sul nord Toscana. Già 6-7 anni fa fare un contratto con loro equivaleva a subire accertamenti peggio che l'AdE.
Facevano indagini sulla solvibilità ad ampio spettro pari pari ad una banca. Quando contrattualizzavano avevano in mano vita morte e miracoli del tizio .. spesso gli chiedevo se fosse lecito da parte loro sia l'indagine terza che la richiesta di documenti su proprietà, possessi e fiscali perfino, talvolta, accedendo ai cassetti fiscali e loro mi rispondevano che non volevano beghe tra le parti e l'accordo era chiaro sia per ci metteva la casa sia per chi andava a pagare l'affitto. Se qualcuno si sottraeva potevano rivolgersi altrove.

Dipende, un esempio che ho sottomano riguarda appartamento condominiale in vendita a 170 mila euro mentre alcuni suoi gemelli vanno in affitto a 750 escluse spese condominiali.
Chi non ottiene il mutuo per questo stai certo che non ti paga neanche l'affitto.
Ormai gli affitti più bassi per dei bilocali vanno ad attestarsi sui 600 euro in paesi lontani dai capoluoghi di provincia e pure in culo ai lupi meno di 400 non trovi niente e li quella stessa casa magari la prendi con 30 mila euro.

Poi è chiaro che la casistica è molto più ampia e varia molto da città a città, luogo a luogo.

Franco Repetto:
Problema veramente serio. Ma una soluzione c'è. Si chiamano contratti con accordi territoriali. Ora, un canone libero 4 + 4 può scegliere tra una tassazione ordinaria e la cedolare al 21%. Tassazione di per se già molto vantaggiosa.
Se invece, si vuole fare un piccolo sacrificio e rientrare appunto negli accordi ( ricordo quelli firmati nei comuni tra associazioni dei conduttori e associazioni dei proprietari. Ad esempio in provincia di Alessandria tutti i comuni e dico tutti, possono stipulare questi contratti) si può ottenere un doppio vantaggio, per i proprietari una cedolare al 10% e una riduzione Imu che per esempio ad Alessandria, viene calcolata per i conduttori non residenti al 10.60 meno il 25%, uno sforzo economico importante da parte dell'amministrazione, se residenti l' 8,60 meno il 25%.
Anche i conduttori hanno una riduzione se stipulano questa tipologia di contratti. Ricordo che ci sono tre tipologie. La prima il contratto agevolato che parte dal 3+2; il contratto transitorio che va da 1 a 18 mesi; il contratto per studenti universitari che va da 18 a 36 mesi.
Il segreto di questi accordi ovviamente sono le valutazioni espresse nella forchetta dei valori e nelle fasce di oscillazione che devono tenere conto assolutamente del mercato e far si che i proprietari possano favorire questi, rispetto al mercato libero. Di certo in questi non si può accusare l'eccessiva tassazione, anzi!
Il pericolo appunto è quello di fare accordi che siano fuori mercato, ( per questo sono indispensabili gli esperti nelle stime dei valori ) che non avranno hanno nessuna possibilità di applicazione. In questi anni ho fatto asseverazioni che hanno contribuito in molti, moltissimi casi, ad abbassare il canone per permettere alle parti di rientrare negli accordi. Il loro vero obiettivo...contribuire a calmierare i canoni...!
Nel nostro territorio abbiamo ottenuto un altro risultato importante, nei piccoli comuni, ricordo quelli sotto i 10.000 abitanti. Abbiamo reso interessante sia per gli agevolati sia per i transitori, favorire il trasferimento in questi bellissimi paesi e borghi di squisita qualità della vita. Abbiamo reso competitiva la riqualificazione immobiliare per favorire la locazione.
Ultima tra le molte opportunità di questi contratti è di avere la certezza di un rendimento netto. Effetto che piace molto a tutti gli investitori.
Rimane la patologia dei contratti di locazione...le morosità...anche qui ci siamo accorti che con alloggi di buona qualità, un buon contratto, una attenta gestione che vuole dire attenzione per il conduttore, e un pronto intervento legale, si sono drasticamente ridotti. Non so se siamo una isola felice...ma come sempre lo abbiamo dimostrato mettendo in pratica questi concetti.
A disposizione per chiunque voglia fare approfondimenti...non si finisce mai di imparare!